Durante años, Father Joe’s Villages, un desarrollador de viviendas y proveedor de servicios para personas sin hogar sin fines de lucro en el sur de California, pudo contar de manera confiable que las primas de seguros para sus propiedades aumentaron un 10 por ciento cada año.
Pero este año, la factura del seguro alcanzó los 4,4 millones de dólares, cuatro veces más que el año anterior. Y a esto se suma un fuerte aumento de las deducciones.
Los aumentos repentinos de precios no son inusuales. Desde Rhode Island hasta Luisiana y desde Texas hasta Washington, los promotores de viviendas asequibles se están tambaleando por el aumento exponencial de las primas de seguros de propiedad.
Jim F., presidente y director ejecutivo de Father Jose Villages, calificó la situación de «extremadamente grave». Vargas advirtió que el aumento de los costos de los seguros «podría descarrilar nuestros planes como proveedor de servicios y desarrollador para personas sin hogar de construir edificios adicionales». Francamente, están descarrilados los proyectos de vivienda que se desarrollarán en este estado en general.
A medida que las anécdotas sobre el aumento de los seguros se vuelven más comunes, se centra más la atención en los propietarios de viviendas unifamiliares y condominios en estados que se tambalean por inundaciones, incendios y una sucesión de desastres climáticos. Los propietarios de viviendas están luchando por mantenerse al día con los costos. Las compañías de seguros están perdiendo dinero y ya no emiten pólizas en ciertas áreas.
Sin embargo, se ha prestado menos atención a las viviendas de alquiler, especialmente para personas de ingresos bajos y medios. A diferencia de los promotores de apartamentos a precio de mercado, los constructores de proyectos multifamiliares financiados con subsidios y créditos fiscales carecen de la capacidad de simplemente trasladar esos altos costos de seguro a los inquilinos, ya que están limitados por las pautas gubernamentales sobre cuánto alquiler pueden cobrar.
Como resultado, los promotores y defensores de la vivienda están pidiendo ayuda a los legisladores estatales y a otros, contemplando formas alternativas pero potencialmente riesgosas de asegurarse o abandonar por completo el negocio de la vivienda asequible.
En general, un tercio de los proveedores de viviendas asequibles reportaron al menos un aumento del 25 por ciento, según una encuesta realizada el otoño pasado por la Asociación Nacional de Viviendas Arrendadas, cuyos miembros brindan viviendas de alquiler con asistencia federal a través de vehículos como vales y créditos fiscales.
«En 2020, es cíclico, el péndulo siempre está oscilando», afirmó Denis Muha, director ejecutivo de la organización desde 1988. «Pero esto es completamente diferente. No veo que realmente se recupere pronto».
El año pasado, la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica registró 28 desastres meteorológicos y climáticos, superando el máximo anterior de 22 en 2020, lo que provocó daños por al menos 92.900 millones de dólares. Entre 2011 y 2021, el 90 por ciento de todos los condados de Estados Unidos tendrán declaraciones federales de desastre, siendo Luisiana y cinco condados de Kentucky los más afectados.
Las presiones inflacionarias y un aumento de los litigios y las sentencias cuantiosas han exacerbado las condiciones del mercado, dijo Thom Amdur, vicepresidente senior de Lincoln Avenue Communities, que posee apartamentos de alquiler de viviendas asequibles en 27 estados, principalmente en el sureste.
«Hay una multitud de razones, por lo que es una especie de tormenta perfecta», dijo el Sr. Amdur, ex presidente de la Asociación Nacional de Vivienda y Rehabilitación, escribió un artículo sobre el tema este año.
Los defensores de la vivienda dicen que la caída de los precios se ha sentido más allá de las áreas afectadas por desastres en California, Florida, Texas y Luisiana.
En Rhode Island, el consultor de vivienda asequible Francis J. Spinella, que ha estado involucrado en este campo durante más de 30 años, ahora está tratando de refinanciar el desarrollo de la Sección 8 de 129 unidades de Wickford Village en North Kingstown para generar capital. Desarrollos.
Pero el seguro aumentó un 62 por ciento respecto al año pasado a $176,000. Y dado que las primas se fijan por unidad, más dinero destinado a seguros significa menos dinero destinado a renovaciones o dotación de personal u otros servicios.
«Afecta drásticamente su presupuesto operativo», dijo. «Sólo puedes exprimir una moneda de diez centavos un número determinado de veces».
Los corredores de seguros que ayudan a los proveedores de viviendas asequibles están redoblando sus esfuerzos para superar los estereotipos, pero no para poner en evidencia la discriminación, que históricamente ha tendido a aumentar las tasas en los vecindarios de bajos ingresos.
Justin Dove, vicepresidente ejecutivo de Gallagher, uno de los corredores de seguros más grandes del mundo, dijo que en muchos casos los desarrolladores de viviendas asequibles deberían ser considerados propietarios deseables porque invierten más en la viabilidad a largo plazo del proyecto y es más probable que sean duraderos. . y materiales rentables.
«Sus edificios están realmente diseñados para una vida mejor y más larga», dijo Dove, que reside en San Francisco. «No lo están construyendo para arruinarlo».
Como salvaguarda, el estado de Nueva York aprobó una ley en abril que prohíbe a las aseguradoras aumentar las primas o cancelar pólizas si una propiedad tiene restricciones regulatorias relacionadas con los ingresos de los residentes o si los residentes reciben asistencia para el alquiler, como vales federales de la Sección 8.
Housing Partnership Network, un grupo nacional de desarrolladores de viviendas sin fines de lucro, ha ampliado una iniciativa de seguro que comenzó a ofrecer a sus miembros después del 11 de septiembre, cuando las aseguradoras aumentaron las primas y cancelaron la cobertura para muchos desarrolladores. Alrededor de dos docenas de desarrolladores se unen ahora al Housing Partnership Insurance Exchange, en comparación con los 14 inicialmente, y en conjunto, el intercambio tiene 100.000 unidades de vivienda valoradas en más de $26 mil millones, dijo Chuck Wehrwein, director de operaciones de la red.
Las aseguradoras han dicho que han pagado más reclamaciones que primas durante la última década. La mejora de los daños y el aumento de la resiliencia (hacer que las estructuras sean más resistentes a las condiciones climáticas extremas) ayudarán, dijo Robert Gordon, vicepresidente senior de Estados Unidos. Corporación de Seguros contra Accidentes de Propiedad.
Sean Keveligan, director ejecutivo del Insurance Information Institute, dijo que las áreas de bajos ingresos son más propensas a inundaciones y otros daños catastróficos, y que algunas de esas áreas están «redescubriendo un enfoque más comunitario» recientemente. Formas de adaptarse y promover la resiliencia».
Un ejemplo: tres afiliados de Hábitat para la Humanidad en Kentucky están adoptando normas voluntarias para proteger los edificios de los fuertes vientos y las fuertes lluvias.
A nivel federal, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano está ajustando su fórmula para los costos de mantenimiento de algunas de sus propiedades para reflejar los crecientes costos de seguros, servicios públicos y más. En 2023 y 2024, esos ajustes aumentaron un 6,1 y un 5,3 por ciento, respectivamente, o más del doble que los años anteriores.
Algunos estados también están tomando medidas. En Texas, donde un desarrollador comunitario en Houston ya puso un edificio en el mercado debido a aumentos injustificados en los seguros, el vicegobernador Dan Patrick pidió a un comité del Senado estatal que analice los efectos del aumento de las primas de seguros.
Según una nueva ley en el estado de Washington, los funcionarios están analizando los seguros, pero específicamente para los proveedores de vivienda involucrados con el fondo fiduciario de vivienda del estado. El mes pasado, Flo Beauman, vicepresidente de Catholic Housing Services, contó a un comité de vivienda del Senado estatal cómo un inquilino en uno de los proyectos del grupo dejó una olla en la estufa, lo que provocó un pequeño incendio. Los aspersores han desaparecido, lo que ha provocado daños por inundaciones. Luego, los ratones masticaron las pipas de agua. Los daños causados por el agua son elevados.
Por cada ayuda contra inundaciones, Catholic Housing Services podría costar $50,000, para un edificio cuyo presupuesto operativo anual total es de $350,000.
«Nuestras primas de seguros se han triplicado en los últimos cinco años, pero lo realmente terrible es que, según nuestra experiencia, el deducible ahora es de 500.000 dólares por incidente, lo que significa que no estamos asegurados a menos que suframos una falla total en el edificio», dijo al comité. . «Simplemente no es sostenible».
En el norte de California, Eden Housing, una organización sin fines de lucro que posee y opera 10,000 apartamentos multifamiliares, atiende a residentes cuyos ingresos caen por debajo del 60 por ciento del ingreso medio, que era de $88,000 para una familia de cuatro en el condado de Alameda en 2023.
Como la mayoría de los desarrolladores de la costa oeste, Eden ha recurrido tradicionalmente a la construcción con estructuras de madera, en contraste con la piedra y el hormigón, más caros, que se utilizan en el este.
Pero los seguros para la construcción con estructuras de madera se han disparado debido a la preocupación por los incendios forestales y los incendios provocados. Entonces, si Eden cambiara al concreto para un proyecto particular en el este de Oakland, el costo adicional sería más barato que asegurar una estructura de madera.
«El costo de construcción aumentará en $2,5 millones, pero nuestras primas de seguro disminuirán durante el período de construcción», dijo Linda Mandolini, presidenta de Eden. «Es más barato reemplazar la construcción que contratar un seguro, y eso es una locura».
Todas estas consideraciones pesaron sobre el Sr. Vargas de Father Jose Village durante un recorrido reciente por las propiedades del grupo en el centro de San Diego.
Está previsto que el proyecto Villa Santa Teresa de Calcuta de Calcuta comience a principios de 2022. Tiene 407 unidades, dos tercios de las cuales alguna vez estuvieron clasificadas como viviendas de apoyo permanente para personas sin hogar y ahora reciben servicios para mantenerlos fuera de las calles.
Uno de los inquilinos, Tampata Clymons, vivía en un apartamento de dos habitaciones en National City, California, y trabajaba en el servicio de comidas. Cuando su salud comenzó a deteriorarse, terminó en un refugio para personas sin hogar en San Diego durante varios años antes de mudarse a un estudio en St. Teresa hace tres años.
Ahora con 52 años, la Sra. Clymons está a cinco créditos de recibir dos títulos asociados.
«Fui uno de los afortunados que consiguió una vivienda primero», dijo. «Muchas personas han presentado su solicitud y todavía están en una lista de espera demasiado larga».
Hace dos años, el Padre José Villages pagaba $450 por unidad en seguro; Ahora esa cifra es de 2.000 dólares. Si bien el alquiler se fija entre el 30 y el 60 por ciento de los ingresos de un inquilino, algunos inquilinos pagan menos de $800 al mes, mientras que aquellos en viviendas de apoyo permanente generalmente pagan entre $100 y $300.
Por lo tanto, la organización está dejando en suspenso posibles proyectos futuros. Sin embargo, Vargas dijo que era cautelosamente optimista acerca de comenzar la construcción de 400 unidades de viviendas asequibles en los cuatro edificios ya aprobados.
“Un hogar rompe el ciclo de la falta de vivienda”, dijo Vargas.
