La ansiedad pública por el costo de la vida es alta debido a los altos precios de la vivienda. La dificultad de encontrar un lugar asequible para vivir ha generado una serie de propuestas políticas en todo el espectro político. Una nueva encuesta realizada por los grupos activistas Derecho a la Ciudad y el Centro para la Democracia Popular encontró que un gran número de los encuestados (87 por ciento) cree que los costos de la vivienda son un problema importante o importante, con un apoyo significativo para sus prioridades políticas. : Más dinero para la estabilización de alquileres y la construcción de unidades de vivienda asequibles. En el Congreso, la futura senadora Lisa Blunt Rochester (D-DE) y la senadora. John Fetterman (D-PA) publicó un proyecto de ley basado en sus prioridades: ayudar a las comunidades a hacer retroceder los requisitos restrictivos de zonificación mediante el establecimiento de una ley federal. Normas y directrices junto con subvenciones relativamente modestas para el desarrollo de viviendas.
Independientemente del marco que crea que tiene más sentido, abordar la escasez de viviendas en Estados Unidos es imperativo para controlar el costo de vida, promover el desarrollo comunitario, reducir las presiones fiscales y reducir las emisiones de carbono. Las únicas personas que tienen algún problema para hacer que la vivienda sea más asequible son, de hecho, los propietarios. Y ese es todo el problema.
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Un pequeño e inteligente estudio realizado por investigadores de la Universidad Estatal Austin Peay, la Universidad de Alabama, la Universidad Tecnológica de Virginia y la Universidad Estatal de Fresno comienza con la premisa obvia del interés propio: los propietarios quieren que aumenten los precios de las viviendas y, por tanto, el valor de sus propiedades. Es un caso simple del efecto riqueza y, sorprendentemente, a la gente le gusta ser rica. William Fishel, ex profesor de economía en Dartmouth, acuñó el término «votante local» para describir la relación entre los valores de las propiedades y las tendencias de votación locales. Pero este documento es el primero en rastrearlo a nivel presidencial.
Los autores analizan los patrones de votación en el 87 por ciento de todos los condados de EE. UU. durante los últimos seis ciclos electorales, buscando correlaciones entre los precios de las viviendas y el cambio de votos. Los propietarios de viviendas en condados donde los precios de las viviendas aumentaron en los cuatro años previos a las elecciones presidenciales tenían más probabilidades de cambiar sus votos hacia el partido que ocupaba la presidencia en ese momento, ya fuera republicano o demócrata. Por el contrario, cuando los precios de la vivienda cayeron, los votantes propietarios de viviendas desviaron sus votos del partido en el poder.
Si bien los precios de las viviendas importaban en todos los ámbitos, fueron el factor más importante en el intercambio de votos en los condados donde las preferencias partidistas cambiaban de una elección a la siguiente. En estos condados «indecisos», según el estudio, cada aumento del 1 por ciento en los precios de las viviendas en los cuatro años anteriores a las elecciones se asoció con un aumento del 0,36 por ciento en la probabilidad de que el condado votara por el partido en el poder y un aumento del 0,19 por ciento por el partido en el poder «cambia» el condado. Esta tendencia es más fuerte si el titular se postula para la reelección.
El conjunto de datos cubre un año, 2008, cuando los precios de la vivienda colapsaron por completo y el actual Barack Obama ganó por lo más parecido a un aplastante triunfo en nuestra era polarizada. Eso puede sesgar ligeramente los resultados. Pero los autores señalan que este patrón es consistente en todas las elecciones y, al examinar a nivel de condado, se tienen en cuenta las diferencias en los precios de las viviendas en diferentes ubicaciones. El estudio controló los cambios demográficos, el crecimiento económico, las tasas de desempleo y los niveles de educación, entre otras variables.
La población que quiere precios de vivienda más altos es mayor y vota en mayor proporción que la población que quiere precios de vivienda más bajos.
«Las preocupaciones inmobiliarias forman parte de un vínculo más profundo entre la economía y el electorado», concluyen los autores. «El desempeño de la clase de activos más grande del país, los bienes raíces residenciales, puede influir en el comportamiento de los votantes».
Cabe señalar que si este artículo es exacto, es una noticia bastante positiva para Joe Biden. Los precios de las viviendas han aumentado al menos un 22,8 por ciento (Luisiana) y un 67,6 por ciento (Maine) en todo el país durante los últimos cuatro años, según Realtor.com. Durante ese período de cuatro años, los precios de las viviendas aumentaron un 46,4 por ciento y un 50 por ciento en estados clave como Carolina del Norte, Arizona, Georgia y Wisconsin.
Pero esta inflación de los precios de las viviendas en realidad está molestando a los inquilinos, a los posibles compradores de vivienda por primera vez y a otras personas por el alto costo de la vida. Desafortunadamente para ellos, los propietarios de viviendas constituyen una gran parte del electorado.
En Estados Unidos, la tasa nacional de propiedad de vivienda es del 65,6 por ciento. Mide el porcentaje de todas las viviendas en EE. UU. que están ocupadas por sus propietarios en comparación con las que están ocupadas por inquilinos. Esto significa que es incorrecto decir que exactamente el 65 por ciento del público es propietario de una casa o vive en una casa ocupada por sus propietarios, pero es una estimación. Sabemos que los propietarios votan a tasas más altas que los inquilinos. Los datos del censo basados en las elecciones de 2022 muestran que los propietarios de viviendas elegibles representaron el 58,1 por ciento de los votos, en comparación con sólo el 36,5 por ciento de los inquilinos.
Este es un problema para una política madura en materia de vivienda. No se trata de si la zonificación en sí es popular o el control de los alquileres. El quid de la cuestión es este: la población que quiere precios de vivienda más altos es mayor y vota en mayor proporción que la población que quiere precios de vivienda más bajos. En cierto modo, nuestras políticas de vivienda pasiva son simples. Después de todo, la forma más fácil de mantener los precios bajos es movilizarse e impedir la construcción de nuevas viviendas en las cercanías. En contraste, Tokio, que históricamente ha permitido casi el doble de unidades de vivienda que todo el estado de California, a pesar de tener un tercio de la población y el doscientos por ciento del terreno, por lo que el alquiler es barato.
El mayor obstáculo aquí es la contradicción entre la vivienda como derecho básico y la inversión financiera para generar riqueza. Eso crea una desconexión entre los propietarios actuales y los aspirantes a propietarios. Si la creación de riqueza está ligada a otras medidas, como una cartera de acciones que comienza con un bono por bebé o un fondo de riqueza social, tal vez el deseo de valores de activos más altos no sea tan fuerte. O si somos una nación de inquilinos como algunas partes de Europa (o, tal vez, refugiados de viviendas sociales), esa relación de riqueza no es vinculante.
O los propietarios de viviendas pueden convencerse de que el aumento de los valores ni siquiera es bueno para ellos, porque aumenta la falta de vivienda y crea una insulsa homogeneización cultural. Esto conduce a impuestos a la propiedad más altos (excepto en California, gracias a la miserable Proposición 13) y si desea sacar provecho de su apreciación, eso significa reducir su tamaño, mudarse o comprar nuevamente en el mismo mercado inflado.
Pero dejar de tocar el timbre es difícil. Hoy en Estados Unidos tenemos un sistema de vivienda que está increíblemente sesgado hacia la propiedad de la vivienda, con subsidios especiales para los intereses hipotecarios y similares, y pocas otras oportunidades para que podamos generar riqueza generacional. Así pues, en este momento existe un desafío para quienes abogan con razón por una buena política de vivienda; Es probable que lo que están haciendo sea impopular entre un bloque de votantes grande y activo.
En algún momento, los valores tienen que prevalecer sobre los votantes indecisos. Abaratar las viviendas atraerá a más personas a adquirir viviendas propias o a unidades de alquiler asequibles, quienes tal vez recuerden a los formuladores de políticas que lo hicieron realidad. Y otras políticas también pueden ayudar a romper el vínculo entre vivienda y ahorro.
Pero presenta un dilema para quienes basan su visión del mundo en dar a los votantes lo que quieren. Quizás ningún escritor esté más asociado con la flexibilización de los requisitos de zonificación que Matthew Yglesias. Es un fanático del «populismo» y dice que los políticos deberían centrarse en las cuestiones populares y mantenerse alejados de las impopulares. Estos dos conceptos existen con propósitos opuestos; Según la evidencia disponible, el aumento de la construcción con el objetivo específico de reducir los precios de la vivienda es en gran medida impopular y una amenaza para la reelección.
Se puede ser populista y sugerir que los políticos no toquen la vivienda, o al menos no hablen de ella. Pero deja sin resolver esta importante cuestión política para decenas de millones de personas. Puedes estar a favor de la acomodación y soportar las consecuencias. Pero reconoce que el populismo es una filosofía vacía, que carece de una razón convincente para involucrarse en política para mejorar la vida de las personas.
Definitivamente vale la pena luchar por algunos principios, incluso si eso significa la menor posibilidad de perder una elección. El mayor problema es que la estructura de nuestros mercados inmobiliarios y nuestros motores de riqueza frustran el tipo de soluciones que expanden la prosperidad.
