Muchos compradores de medios modestos se sienten desanimados, no sólo por los altos precios de las viviendas, sino también por las tasas de interés que encarecen el pago de cada mes. Y muchos vendedores compran después de vender, por lo que se preocupan por esas tarifas.
El resultado es un mercado que todavía está inclinado a favor de los vendedores, pero la pendiente no es pronunciada.
Las casas ahora están más en el mercado y los vendedores están más dispuestos a negociar, dijo Ryan: De las casi 6.850 ventas en mayo, los vendedores redujeron sus precios de lista en 5.600 recortes de precios, en comparación con 3.100 hace un año.
Atrás quedaron los aumentos de dos dígitos en el valor de las viviendas que precedieron a la pandemia.
Según la MLS, el precio medio de una casa vendida en los 29 condados centrados en la ciudad de Atlanta fue de 400.000 dólares, un 3,9% más que el año anterior. Eso se compara con un aumento del 26% entre mayo de 2020 y mayo de 2021 y un aumento del 23% el año siguiente.
Aún así, como dice el cliché, lo importante es el lugar. Las cifras agregadas ocultan variaciones de un lugar a otro y de un precio a otro.
La agente inmobiliaria Lauren Kruse de Bolst Real Estate en Atlanta representó a los postores de la casa en el vecindario Morningside de Atlanta. Su cliente finalmente compró la casa por más de 2 millones de dólares. Tuvo que superar otras siete ofertas.
«Eso fue muy competitivo», dijo Kruse. También representa a los vendedores de aproximadamente una quinta parte de las casas listadas en Morningside. «Y tengo algunos listados en Dallas, Georgia, que están ahí».
Aparte de las mañanas, las viviendas más cortas y asequibles son el corazón del mercado. Sin embargo, hace una década las «casas para empezar» se vendían por 200.000 dólares. La mayoría de las casas vendidas el mes pasado tenían un precio de entre $250.000 y $500.000, y la mayor parte entre $300.000 y $400.000.
«Es realmente difícil para los compradores de vivienda por primera vez», dijo Kruse. «Y si estás comprando algo hoy en día por entre 300.000 y 400.000 dólares, la casa puede ser más antigua que el promedio, es posible que tengas un sistema HVAC de 15 años y un techo de 12 años», dijo. «Es posible que tengas que esforzarte un poco».
Las tasas hipotecarias comenzaron a subir en 2022 después de que la Reserva Federal iniciara una campaña antiinflacionaria elevando su tasa de endeudamiento de referencia, lo que repercutió en todo el sistema financiero. Las tasas hipotecarias subieron a alrededor del 8% en octubre pasado antes de caer al 6,6% en diciembre.
Pero volvieron a subir esta primavera y se mantuvieron en el 7% o menos durante gran parte de mayo.
Históricamente, no ha sido tan alto: fueron consistentemente altos entre 1971 y 2001. Y de 1978 a 1990, una hipoteca a 30 años solía ser del 10% o más. Pero alrededor del 60% de los propietarios actuales compraron cuando las tasas estaban por debajo del 4%, y muchos otros propietarios refinanciaron a tasas más bajas, según la correduría nacional Redfin.
Esto significa que muchos propietarios que quieren vender están «atrapados», no dispuestos a cambiar una hipoteca baja por una mucho más alta, especialmente cuando los precios de las viviendas son tan altos. Y esa desgana ha ayudado a mantener el inventario (es decir, el número de casas puestas a la venta) en mínimos históricos durante más de un año.
Ahora, aunque a la gente no le gustan las tarifas altas, muchos vendedores están poniendo a la venta sus casas, y el número de casas puestas a la venta en mayo ha aumentado un 60% respecto al año anterior. Pero hay mucho terreno que recuperar, por lo que los inventarios aún están por debajo de los niveles prepandémicos.
La lucha entre la oferta y la demanda eventualmente conducirá a más construcción, más casas a la venta y un mercado equilibrado en el que los compradores tengan más opciones y los precios se mantengan estables, pero ese es un proceso largo, dijo Derrick Barker, director ejecutivo de Nectar, con sede en Atlanta. que presta dinero a inversores para comprar bienes inmuebles residenciales.
Los vendedores potenciales pueden verse obligados a mudarse debido a eventos del ciclo de vida (divorcio, jubilación, enfermedad), pero generalmente no por la necesidad de pagar un préstamo hipotecario, dijo. «Podría llevar mucho tiempo porque el mercado de viviendas unifamiliares está dominado por hipotecas a 30 años».
Barker dijo que el ciclo de altibajos ocurrió repetidamente. «Lo has visto una y otra vez. No estamos en el medio, estamos cerca del comienzo del proceso.
Sin embargo, en Estados Unidos, incluso cuando aumentan las barreras, la demanda de propiedad de vivienda sigue siendo implacable, dijo Glenn Bernier, vicepresidente de préstamos al consumo del Bank of America con sede en Atlanta.
Muchos aspirantes a compradores son jóvenes profesionales con ingresos decentes y crecientes, pero eso no siempre es suficiente para comprar una casa, afirmó. “El mayor obstáculo para los compradores de viviendas ahora es el pago inicial. Desechar dinero es difícil. «
Dado que los alquileres promedio en Atlanta ya no aumentan, muchos compradores potenciales han pospuesto la compra si no han abandonado la idea. Debido a que las solicitudes de hipotecas son tan bajas, Bank of America está ofreciendo subvenciones de hasta $10,000 para ayudar con los pagos iniciales y hasta $7,500 para suavizar el impacto de las tasas hipotecarias, dijo Bernier.
«Se trata de la desaceleración del mercado», dijo. «Definitivamente es el mercado más desafiante que he visto jamás».
Panorama del mercado inmobiliario de Atlanta de mayo*
Viviendas vendidas: 6.862
Precio medio: $412,000
Listado para la venta: 19.066
Vivienda en Atlanta, en comparación con hace un año en mayo
Viviendas vendidas: -5,3%
Precio Medio: +3,9%
Listado para la venta: +59,7%
Hipoteca promedio a tasa fija a 30 años, buen crédito
Último: 6,99% (6 de junio)
Máximo del año anterior: 7,79% (octubre de 2023)
Mínimo del año pasado: 6,61% (enero de 2024)
Mínimo de cinco años: 2,65% (enero de 2021)
Máximo histórico: 18,53% (octubre de 1981)
*Las cifras se revisarán a medida que se recopilen más datos.
Fuentes: Georgia Multiple Listing Services, Freddie Mac, Banco de la Reserva Federal de St. Louis
